買房還是租房？對于許多生活在大城市的人來說，租房已成為重要的安居方式。住房租賃市場特別是長租市場的規范與成長，是滿足人們高品質居住需要的一個重要方面。當前，我國長租市場在發生著怎樣的變化？未來如何進一步提升租賃品質？新出臺的《住房租賃條例》又將對市場產生怎樣的影響？
7月21日，《住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）正式公布，將于9月15日起施行。《條例》對出租承租活動、住房租賃企業行為、經紀機構行為等方面提出了明確規范，為住房租賃市場提供了明確的制度框架和行為準則，我國住房租賃管理體系進一步完善。
業內人士認為，長租市場的發展不僅是房地產領域的議題，更關乎城市未來。近年來，在租購并舉政策基調下，長租市場結構發生顯著變化，住房保障體系多元化供給格局正加速構建，從而更好滿足青年、新市民及家庭等多元群體居住需求。
長租需求逐步釋放
“現在租房，真的跟以前不一樣了。”今年“五一”期間，在昆明工作的張女士因工作變動告別了租住10年的房子，完成了新一輪換租，她表示整個過程很順暢，租房前期在網上做好功課，實地看房目標明確，價格也基本透明，節省了很多時間。
在一二線熱點城市，租房已成為很多人青睞的居住方式。住房租賃市場的發展，關乎群眾的幸福感和獲得感。中辦、國辦印發的《關于進一步保障和改善民生 著力解決群眾急難愁盼的意見》提到，“支持各地統籌資金渠道，加大保障性住房供給，引導支持社會力量運營長期租賃住房”“引導支持在保障性住房中加大兼顧職住平衡的宿舍型、小戶型青年公寓供給”。
今年是“十四五”規劃收官之年，各地保租房籌集按照既定目標有序完成，按照5年870萬套（間）目標來看，可以惠及2600多萬新市民、青年。當前，北京、上海、深圳、杭州、成都等部分核心一二線城市保租房已進入規模化入市階段。
業內人士估測，就目前我國住房租賃市場而言，個人房東出租仍占據主導地位，占比約八成；集中或分散式的機構化運營占一成左右；保租房在近幾年逐漸成為重要供給之一，和年輕人及靈活就業有關的保租房項目明顯增多，預計未來占比接近一成。
對于各租房類型的優缺點，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進分析：“個人房東的房源分布廣，可滿足就近租房的需求；機構化運營的托管性質租賃住房，由于租售的門檻低且處于小區內，本質上仍是一種更標準化的個人房東房源；長租公寓一般有較好的裝修，但這幾年也看到一些亂象，項目質量參差不齊；保租房普遍是新小區，所以有些價格比周邊房源高一點。”
今年的畢業季、求職季，熱點城市中小戶型呈現出供不應求態勢。58安居客研究院數據顯示，6月份，一線城市的租賃市場對1室和2室戶型的需求熱度占比在70%至80%，而對應的戶型市場供給占比約為60%至76%；二線城市的租賃市場對1室和2室戶型的需求熱度占比在60%至75%。
不只是畢業生，中青年、家庭等群體的長租需求也在持續釋放。日前發布的《2025中國城市長租市場發展藍皮書》提出，隨著城鎮化率突破66%、城鎮常住人口達9.3億人，住房租賃需求持續攀升，全國租房人口已近2.6億人。一線及新一線城市租房需求更加旺盛，據測算，四大一線城市租房人口規模已近4000萬人。與此同時，租客結構也在發生深刻變化。中年群體回歸租房市場，35歲以上租客占比超35%。
58安居客研究院院長張波認為：“在買房還是租房的選擇上，一旦租房性價比更高，且市場趨于穩定，租賃人群占比便會逐漸提升，這將是未來的發展趨勢。”
張女士告訴記者，相比以往租客需承擔全部中介費的情況，如今房東和租客各付一半成為主流。中介公司服務也更好了，有的中介還會幫忙搬家。“如今搬家公司越來越專業，項目清楚、收費透明，大件物品保護得非常仔細，全程幾乎不用操心。”她表示，相較買房，這種能隨著工作變動而靈活換租的方式對她而言更具性價比。
供給呈現結構性變化
長租市場的發展與人口趨勢密不可分。一方面，隨著經濟社會發展水平和城市現代化水平的提高，作為勞動人口主力軍的20歲至39歲中青年正加速向大城市集聚。另一方面，晚婚晚育、家庭規模小型化等趨勢日益明顯。隨著結婚和生育年齡后移，住房租賃的需求期正在進一步延長。重點城市的租賃人口基數龐大，租賃住房的發展潛力巨大。
為加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，2016年以來，有關部門相繼出臺了一系列培育和發展住房租賃市場的政策措施，包括土地供給、稅收優惠和金融支持等，有效推動了長租公寓市場的規范化、高質量發展。特別是REITs等金融工具的陸續發行，使經營性不動產在“投—融—建—管—退”等環節上實現了閉環。
在政策導向、現實因素、租住觀念等因素作用下，我國長租市場呈現出顯著的結構性變化。中國房地產業協會長租房分會秘書長趙曉英指出，當前長租市場出現了經營主體多元化、產品類型豐富化、運營模式多樣化、租賃關系長期化等顯著變化。
趙曉英表示，首先，長租市場參與者不斷增加，除了傳統的房產中介和小型租賃企業外，品牌開發商、專業長租公寓運營商、金融機構、國企等紛紛涉足，形成了多元化的市場經營主體。其次，市場從單一的普通租賃住房，向保租房、長租公寓、服務式公寓、高端公寓等多種類型發展，滿足不同層次和需求的租客。再次，出現了集中式、分散式等多種運營模式，一些企業以輕資產、中資產、重資產等不同模式進行布局。此外，隨著租購并舉政策的推進，租客的租賃觀念逐漸轉變，租賃關系更加穩定，長租合同的簽訂比例有所提高。
“當前，居民的長期租房需求持續釋放，租賃居住模式被認可，租房供給主體也越來越多元化。”廣東省住房政策研究中心副主任李宇嘉表示，有意愿進入住房租賃賽道的主體越來越多，競爭越發激烈，為了迎合多元居住需求，租賃企業在個性化居住體驗、綜合性價比等方面下足功夫。
例如，近年來，萬科泊寓陸續推出了面向中高端商務人士的服務式公寓、面向企業定制的藍領宿舍，以及大型租賃社區，為各個年齡階段、不同租房需求的人群提供服務；龍湖冠寓針對租住客群社交需求，重點打造影音休閑、健身娛樂和自習辦公空間，針對畢業生群體，今年再次加碼優惠力度，合計為每位畢業生提供價值超千元的租房禮包；貝殼省心租為租客配備24小時響應、700多項免費維修等權益，同時通過優化收房標準、出房周期，讓分散的房源實現高效運營；自如推出“增益租”新模式，對業主托管的房子進行裝修改造，提供專業資產管理服務。
“機構化運營的長租公寓項目因品質普遍較高、服務好，且可提供較獨立的居住空間，私密性有保障，受到年輕人青睞，但價格偏高等問題也難以忽略。短期因市場供應明顯增多，競爭有所加劇，長租公寓市場運營面臨一定壓力。”中指研究院指數研究部總經理曹晶晶認為，綜合來看，目前北京、上海、杭州等熱點城市集中式長租公寓在住房租賃市場中的占比均在10%以下，遠低于德國、日本等國家水平，在租戶對租住品質要求不斷提升的背景下，我國長租公寓機構化率仍有進一步提升的空間。
提升分散式租賃品質
“在北京工作了6年，我搬了6次家。”陳女士告訴記者，“遇到過房東賣房、到期漲價甚至樓下鄰居鬧事等問題，所以不得不頻繁搬家。現在租在離單位近的老小區，簽了2年租約，生活趨于安穩。不過，智能家電方面還需要自己添置一些。”
陳女士的經歷，反映了分散式租賃住房面臨的普遍問題。在當前階段，個人房東出租，即分散式房源將長期是我國城鎮住房租賃市場的供應主體，租房過程中屢見不鮮的隨意漲租金、租期不穩定、克扣押金、維修責任劃分等問題也多出現在這類房源上。推動此類房源集中化、專業化運營管理，是實現分散式租賃住房高質量發展的重點。此次《條例》也提出，“國家鼓勵居民家庭將自有房源用于租賃”。
多項全國性家庭住戶調查反映，我國城鎮地區住房套戶比已經達到1.1乃至更高水平，即家庭持有的住房總套數超過家庭數的10%乃至更多。這部分由家庭持有但不作為主要居所的龐大房源，除部分作為家庭季節性用房外，對外出租是最主要用途之一。
清華大學房地產研究中心主任吳璟表示，改善型需求是目前很多城市的主流購房需求，這就意味著家庭在購房的同時需要處置其原有住房。目前這種處置主要采用出售方式，但受市場環境影響很大。事實上，對于能夠滿足首付款要求的家庭，出租原有住房再以租金支付房貸，可以成為其處置原有住房的另一種選擇。
個人房東出租模式效率低、服務缺乏保障，成為制約分散式租賃住房高質量發展的主要瓶頸。分散式房源尋找租戶和出租過程中事務繁瑣，個人房東專業化程度低、時間成本高，且難以發揮規模優勢。有調查顯示，“怕麻煩”已成為制約業主將空置住房出租的主要原因，甚至可能超過“租金收益率低”。此外，部分分散式房源裝修老舊、設施缺失，在出租前需要進行局部翻新改造，進一步推高了管理難度。而對于租房者來說，個人房東能夠提供的服務質量差異巨大，這種不確定性成為影響其租賃生活質量的主要因素之一。
“實現分散式租賃住房高質量發展的重點，在于推動對此類房源的集中化、專業化運營管理。”吳璟指出，一種模式是推動收購存量住房工作向家庭持有的分散化房源延伸，最典型的是收購家庭持有的老舊小區分散房源，局部翻新裝修后作為政策性或市場化租賃房源。2023年底，蘇州等城市曾出臺“以舊換新”購房政策，近期青島、武漢等城市也啟動了“收購個人二手房”計劃。但受資金限制，以及在確定收購價格等流程上存在困難，這種模式的應用可能受到較大限制。
另一種模式是分散式房源的產權仍由家庭持有，以托管的方式實現專業化長租公寓企業集中運營，即長租公寓企業的“輕資產分散化”模式，典型企業如建信住房租賃、自如等。“與前一種模式相比，這種模式更為成熟，在多數城市也具備更強的可行性。”吳璟說。
“在不少國家，機構化租賃占比可達30%，甚至達到50%。”ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然認為，民用住宅領域的機構化管理尤為重要，“如果一棟樓的業主紛紛對外出租，卻缺乏統一規范管理，很容易造成混亂。有經驗表明，機構化管理比例越高，市場發展越規范。”
在《關于加強輕資產住房租賃企業監管的意見》等一系列政策文件陸續出臺后，住房租賃企業的運營日趨規范，逐漸摒棄了此前以套取租金貸、高收低出、長收短付等為典型特征的“蛋殼模式”，而多轉向以收取月租金一定比例的管理費或服務費作為盈利來源的、更為良性的托管運營模式。
吳璟建議，進一步強化分散式租賃住房的供給端政策，如綜合采取稅收減免、低成本貸款、允許經營權融資、直接補貼、政府采購住房租賃服務并納入人才支持計劃等，對運營分散式房源的住房租賃企業提供支持。此外，還可以進一步通過聯合運營、委托運營、包租運營和投資改造等方式，將部分分散式房源納入當地保租房體系，達到加快盤活存量住房和擴大保租房供應一舉兩得的效果。
構建協同治理模式
一個穩定、健康、有活力的長租市場，是衡量城市綜合競爭力、包容性和治理能力的關鍵指標。
“長租市場是城市吸引和留住人才的‘第一道門檻’。”清華大學城市治理與可持續發展研究院副研究員李棟表示，在知識經濟時代，城市間的競爭本質上是人才的競爭。對于廣大青年人、新市民而言，能否以一個合理成本，有尊嚴地在一個城市安頓下來，是他們“用腳投票”決定去留的關鍵。因此，長租市場已超越單純的“住有所居”，成為城市招商引智、優化營商環境的基礎設施，直接影響著城市的人力資本積累和創新活力，是城市發展戰略中必須優先考量的民生問題和發展問題。
市場的活力與秩序源于穩定、透明的規則。當前，長租市場的許多矛盾，根源在于規則治理的滯后，當務之急是建立一套覆蓋租前、租中、租后的全鏈條監管與服務體系。
“比如，推行租金指導價和漲幅限制，防止市場過熱。強制實行資金監管專用賬戶，保障押金安全。推廣標準化合同范本，明確租賃雙方的權利與義務。”李棟表示，政府的核心職責是“補位”，即聚焦公益性，大力發展保租房，為城市運行所必需的基礎服務人員、青年人才等特定群體提供“雪中送炭”式的兜底保障，確保城市的公平與包容。在此基礎上，應為市場化的長租機構、個人房東創造公平透明的競爭環境，鼓勵他們提供多樣化、高品質的租賃產品，滿足不同群體的改善性、個性化需求，形成“錦上添花”的豐富供給。
構建健康成熟的長租生態，對城市核心競爭力、民生福祉和經濟社會高質量發展具有重要意義。政府需扮演好“裁判員”和“服務員”角色，制定規則、搭建平臺、提供數據，積極引導和培育專業、有社會責任感的租賃企業，發揮其在房源整合、專業運營、服務提升方面的優勢。同時，也要暢通租客的權益表達和救濟渠道，形成良性互動、互相監督的治理格局。
業內人士認為，此次《條例》的正式出臺，將推動我國住房租賃市場進入法治化、規范化的新階段，將有力促進住房租賃市場高質量發展，推動加快建立租購并舉的住房制度，也將對盤活存量資產以及培育住房租賃企業等發揮重要作用。
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