2023觀點年度論壇·特寫 作為基礎設施項目的重要退出通道，公募REITS的到來，為中國產業園生意帶來了新的發展機遇。最直接的影響，是壓實了眾多運營商的經營目標預期：優質、良好的項目資產，從此有了明確的退出方向和標準。
對劉愛明個人來說，公募REITs的出臺，則解決了他一直強調的“產業地產要去地產化、去金融化”的邏輯自洽。
“產業園REITs已經解決了去地產化的問題。”劉愛明向觀點新媒體解釋，如果簡單理解“去地產化”，其核心理念就是，不要將產業園項目像住宅地產那樣分割銷售。
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對應這種模式，“產業園已經可以發REITs了，整體持有經營然后資產證券化，不需要一個一個分切賣掉。”
劉愛明認為，在不動產領域，除住宅物業天然需要分割銷售之外，其它物業進行散售都不是十分好的生意模式，反而整體經營物業的價值會更高：“（產業園）的本質就是需要經營、服務，不可能以銷售為主。”
劉愛明稱，就目前全國市場來說，散售的產業園項目均價僅3000-4000元/平方米，如果算上成本，凈收入所剩無幾。
“這種模式，政府不喜歡，企業也賺不了多少錢。”他指出，項目整體進行持有經營，租金回報會更優厚，資產的估值也更高，能方便地通過REITs變現。
“產業的盡頭是REITs，”劉愛明表示，如果沒有REITs，產業地產由于它的重資產屬性，也許不是多么好的一條路，但是有了REITs：“我覺得這是正道。”
8年前，劉愛明告別職業經理人身份，在深圳創立園區投資運營商中城新產業。截至目前，該公司已落地35個產業項目，簽約產業運營面積300萬平方米，鏈接了820個入駐企業以及4萬名產業生態伙伴。
資料顯示，中城新產業的業務范疇分為輕資產、中資產、重資產三個方向。簡單來說，輕資產主攻，前期的顧問咨詢加后期的招商運營一條龍全流程的服務；中資產指物業包租；而重資產負責投資、拿地和建設。
劉愛明提到，中城新產業與華潤置地于2021年共同投資設立潤城新產業和華城新產業兩間合作企業，前者的業務方向是產業運營，目標是“爭取3年之內上市”；而華城新產業是做重資產方向，上市難度較大，因此退出重點方向定在REITs。
在過去，由于缺乏暢通的退出渠道，前期資金投入量大、需要長期資金沉淀的產業地產重資產業務，難以搭建完整的“投融管退”閉環，因此也難以推動快速拓展。
如今，金融化退出渠道日漸成熟，國內市場大量產業園等待盤活。據市場統計，中國目前有8至10萬個存量產業園區。
據劉愛明透露，華城新產業已事先與中金公司組建了一只Pre-REITs基金，并在不久前將位于廣州的一個產業園收入囊中。
“我們是花了12億元左右買的。”劉愛明介紹：“這個產業園每年大概有六七千萬的租金，（如果沒有REITs）原業主每年的租金收入中還要交稅、管理費，如果有貸款再去掉利息。”短時間內肯定難以回籠如此巨量的現金，這對中城新產業也是一樣的道理。
按照計劃，華城新產業將憑借第三方拓展的項目，加上母公司中城新產業前期開發的一些持有型資產，在Pre-REITs基金的基礎上，沖擊REITs“牌照”。
在劉愛明看來，產業園公募REITs的底層邏輯是：資產價值等于租金回報，這強調物業管理方要有較強的運營能力，這對于擁有Comp@ss產業運營服務體系的中城新產業來說，是一件相輔相成的事情。
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