中房報記者 苗野丨北京報道
在業績導向的“跳遠機制”指揮棒下，江蘇民企弘陽地產一改過去穩健的作風，銜枚疾進。
“不再用預算做評價，改為‘跳遠機制’，一切以業績為導向”是弘陽地產創始人曾煥沙在2018年管理團隊工作會議上明確提出的方針。
在這一指揮棒下，弘陽開始“三級跳”：遷都上海、全國化擴張、赴港沖刺IPO。
6月28日，弘陽地產進入港股IPO聆訊階段，6月29日起在港公開發售股份，計劃于7月12日在港交所掛牌。
此次弘陽地產全球發售股份數目為8億股，其中國際發售90%，香港公開發售10%，每股發售價格2.18港元至3.18港元，總體融資規模在17.4億~25.4億港元之間。如果以招股價中位數2.68港元計算，預期集資凈額約20.23億元。
然而此時赴港，卻未必能討到好彩。德勤報告顯示，2018年上半年香港IPO數量達到全球首位，合計募資金額達503億港元，但融資金額卻創下2016年同期以來的低位。伴隨著“上市潮”一同出現的還有“破發潮”，2018年以來香港發行的新股，破發率高達72%。
從6月最后一周開始，在港上市的內房股表現持續不佳，香港資本市場對于內房企的熱情正迅速轉冷，同期一批赴港上市的企業都先后出現認購不足或募資破發的情況。
顯然，弘陽地產能否如愿募資，能否依托上市復制其他閔系房企如旭輝、泰禾、陽光城等實現千億的路徑還是未知數。
面對中國房地產報記者的提問，弘陽地產并沒有透露具體的認購情況，只是稱選擇此時上市，是公司發展的一個必然時機。
上市難解資金危局
弘陽地產向資本市場講述的故事，再也不是曾煥沙從幾塊瓷磚開始的發家史，而是開始渲染“人才特色”。
“曾總以前在福建，有多年房地產發展的經驗，他的座右銘是‘在商言人’，同時也非常推崇以奮斗和奮斗者為本的目標。”6月28日，在香港舉行新聞發布會，弘陽地產總裁何捷如是描述他眼中的曾老板。
在何捷看來，房地產行業的發展以前是關系的驅動，再后來是資金驅動，現在是人才驅動的時代。
為了沖刺上市以及在2020年達成千億規模，弘陽地產在地產圈掀起了一輪空前的“挖人大戰”，10位來自旭輝、泰禾、新城等新“千億”房企的高管攜手空降弘陽。顯而易見，弘陽想復制這幾家房企從百億到千億的成長路徑。
之后弘陽地產猶如坐上了過山車，相繼成立了上海、香港總部，與南京總部分別承擔不同的角色，進而在土地市場上攻城略地。據不完全統計，2017年弘陽拿下了43個項目，權益可售面積為245萬平方米，貨值約367億元。今年以來，弘陽已經獲得15個項目，占地面積約88.6萬平方米，總對價約為70億元。
從長期偏居一隅，到內部大刀闊斧的改革，再到土地市場的初露鋒芒，在令人目眩的沖刺速度背后，是曾煥沙的野心，要把銷售額從2017年的178.1億元提升到2020年的千億規模。
融資的急迫性在弘陽地產的財務數據中表現得尤為明顯。
弘陽地產的招股說明書中披露，2015年至2017年，公司資本負債比率分別為119.4%、136%及137.5%。近三年公司借款總額分別為56.64億元、76.91億元、116.3億元，三年內翻了兩倍。
此外，弘陽地產還有占比19.9%的信托及其他融資借貸，將集中于2018年和2019年到期，利率最低為7.5%，最高達9.1%。
利潤增速下滑、大舉融資、負債規模急劇攀升……在房地產市場新環境下，這些都曾是激進擴張的房企們遇到過的難題。
泰禾就因大舉并購導致負債規模急劇攀升，負債總額由2015年年末的677億元快速增加至2018年2月的1405.49億元，凈負債率高達402%。為此，泰禾只能通過銀行貸款、非銀行貸款、公司債、中票等融資渠道不斷籌資來滿足其對資金的渴求。
在資本市場上開拓新的融資渠道與降低融資成本，降低負債率已成為弘陽地產迫在眉睫的事。
某投行人士表示，不太知名的房地產企業很難受到港股投資者認可。有些房企能闖關成功，多是靠老板動用關系，找親戚朋友認購。
一位長期從事內房股研究的證券分析師指出，弘陽137.5%的負債率已遠遠超過安全紅線，而負債率的持續高位運行也增加了其未來的風險可能。
然而弘陽地產卻認為自身負債結構相對均衡，整個集團的財務報表是比較穩健和健康的。
弘陽地產相關人士表示，資金來源主要還是銀行融資，資本負債率從2015年120%到2017年不到140%，也是一個合理的增長，同時融資成本也從2015年8.4%下降到2017年7.5%。此外，財務流動性指標不錯，流動比例從2015年1.1上升到2017年1.3，同時凈資產負債率只有97.5%，跟行業的平均水平比較吻合。
糧草薄弱、高周轉與現金流三考
盡管提出了全國化的布局主張，但嚴格意義而言，目前的弘陽地產仍屬于典型的區域型房企。
據弘陽地產披露的上市申請材料顯示，其儲備項目中有39個位于南京、14個位于蘇州，無錫和合肥的項目分別為4個和3個，余下少量項目均位于三四線城市。
據何捷拆解，目前弘陽地產683萬平方米的儲備土地結構接近50%在二線城市，還有25%在強三線城市，其他25%在三四線城市，多是根據剛需和改造的結構群體，并可供未來三年的開發。
不可否認，長期深耕南京及周邊城市，使得弘陽地產收獲城市紅利的同時也得到了快速的發展。根據克而瑞統計，2017年弘陽地產以178.1億元的流量金額排名行業第95位，2018年上半年弘陽地產流量金額達169.2億元上升至64位。
然而，旗下項目過度集中在長三角區域也意味著風險的增加，尤其是重點布局的南京、蘇州等城市又是當前調控監測的重點。除了土地儲備的布局存隱患外，弘陽地產的土儲規模相比同類型的房企也存在不小的差距。
根據克而瑞發布的2017年末中國房企總土儲貨值數據顯示，弘陽集團以836億元的總貨值排名83位，權益金額更是排在百名之外。同樣提出沖刺千億的泰禾、陽光城、融信、福晟，其總貨值分別達到了7429億元、6536億元、5301元、4517億元，差距十分明顯。
“我們要多開渠道，以多種方式獲得土地，同時還要加強并購，提升投資效率。抓住在不同板塊、不同時期和不同城市的窗口期，可以獲得更安全、獲得未來預期會更好，盈利能力更強的土地。”何捷如此說道，“我們需要在規模、效率、品質上有更快的提升。”
拿地，加杠桿，弘陽地產在不斷加快擴張的步子。在越來越多房企加入搶奪“現金流”行列的同時，弘陽地產經營活動產生的現金流量凈額卻在持續下降。
公開資料顯示，弘陽地產2015年~2017年經營活動產生的現金流量凈額分別為23.9億元、8.91億元、-34.98億元。2016年經營活動產生的現金流量凈額較2015年下降了62.72%，2017年較2016年下降了492.59%。
與此同時，弘陽地產同期經營活動產生的現金流量凈額與凈利潤相比，其比值分別為1.8、0.96、-2.93，呈現持續下降的現象，特別是2017年，其比值已經呈現負數，說明弘陽地產的盈利質量在逐漸變差。
或許是深諳“現金為王”的原則，弘陽地產在聆訊資料中專門提到將追求快周轉、高利潤、低風險。主要指標包括貨地比、毛利率、凈利潤、開盤時間、去化周期、現金流回正周期等。要求各城市公司在獲得土地后的85天內實現開工，180天內開盤。
高周轉模式并非“王道”。資金鏈能否承受重壓，如何保證手上的貨值順利去化，這些都是弘陽地產千億突圍路上需要攻破的壁壘。
（責任編輯：華青劍）
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