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2018年，中國房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)控，“堅決遏制房價上漲，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制”成為房地產(chǎn)市場主基調(diào)。房地產(chǎn)市場總體上保持平穩(wěn)運行，逐步回歸理性，熱點城市房價過快上漲勢頭得到遏制。

房價：一線城市持續(xù)趨穩(wěn)，二三線城市回歸理性

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月份，一二三線城市新房價格同比累計平均漲幅均比去年同期回落，前期熱度不減的二三線城市房價漲幅也趨于穩(wěn)定。深圳和廈門2個城市新房價格已低于去年同期，房價過快上漲趨勢在2018年底基本被遏制。

記者近期在多地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少房企出于沖刺業(yè)績和融資成本壓力，正陸續(xù)申領(lǐng)預(yù)售證，大量新盤集中入市，價格基本較年初計劃售價打了八折。多地二手房的議價空間也逐漸增大，但真正出手的購房者較少，成交量下滑。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1至11月，一線城市新建商品住宅銷售價格平均同比微漲0.3%，漲幅比去年同期回落10.6個百分點。11月份，北上廣深四城二手房連續(xù)2個月下跌，且價格跌幅持續(xù)擴(kuò)大。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，7月份，70個大中城市房價環(huán)比上漲的城市增至65個，比2月份的44個增長近五成。“‘人才新政’降低了限購門檻，使部分城市樓市供給更為緊張，帶來房價上漲預(yù)期。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為。

樓市升溫讓各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼。7月31日，中央政治局會議指出，下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。

易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官丁祖昱認(rèn)為，各地樓市調(diào)控持續(xù)加碼，房價上漲過快的城市幾乎均出臺了遏制投機(jī)需求的相關(guān)措施，房價上漲趨勢得到遏制，房價預(yù)期也開始扭轉(zhuǎn)。未來一段時間內(nèi)，全國房地產(chǎn)市場將總體上保持平穩(wěn)運行。

租賃：租購并舉進(jìn)行時，長租公寓遭遇“成長的煩惱”

作為解決“住有所居”重要途徑的住房租賃市場，在2018年實現(xiàn)重要突破，租購并舉格局加快建立。

住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2018年我國加快培育和規(guī)范發(fā)展住房租賃市場，在12個大中城市開展住房租賃試點，在13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。中央加快研究和制定住房租賃和住房銷售管理條例，規(guī)范住房租賃和銷售行為，維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益。

自去年上海首推純租賃用地開始，今年廣州、深圳、杭州、鄭州等地陸續(xù)推出“只租不售”地塊，北京計劃在未來5年提供租賃用地約1300公頃、租賃住房合計約50萬套。

住房租賃市場的參與主體更加多元。開發(fā)商、專業(yè)化租賃運營商、中介機(jī)構(gòu)、酒店集團(tuán)等各類企業(yè)紛紛搶灘“新風(fēng)口”，打造自有租賃公寓品牌。

多地政府打造的住房租賃交易服務(wù)平臺投入使用。截至目前，全國已有10余個城市搭建官方平臺。

然而，在大量社會資本涌入長租公寓領(lǐng)域的背后，由于欠缺準(zhǔn)入門檻、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范以及法律法規(guī)，市場發(fā)展良莠不齊的問題日漸突出。例如，一些不具規(guī)模的企業(yè)跟P2P等小額貸款公司合作，過度使用杠桿增大了住房租賃企業(yè)和租客的風(fēng)險。

此外，長租公寓還被視為推漲房租的重要因素。易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，一些長租公寓運營商，為了擴(kuò)大規(guī)模，以高于市場正常價格的20%到40%惡性爭搶房源，人為抬高收房價格，讓長租公寓的租金也呈現(xiàn)高端化趨勢。

針對租房市場出現(xiàn)的亂象，多地監(jiān)管部門采取了行動。7月份以來，已有北京、上海、深圳、南京和西安等20余個城市出臺住房租賃新政，通過用地保障、增加房源投入、規(guī)范“租金貸”及其他住房租賃交易服務(wù)等舉措，促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展。

全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌認(rèn)為，我國住房租賃市場還不夠成熟，政府應(yīng)從制度建設(shè)、金融支持、服務(wù)保障等多方面入手，實現(xiàn)租售“兩條腿”走路。

地價：溢價率持續(xù)走低，土地市場降溫

樓市的嚴(yán)格調(diào)控效應(yīng)已傳導(dǎo)至土地市場。住房銷售市場遇冷讓高價拿地的開發(fā)商“套牢”，房企在拿地方面變得謹(jǐn)慎理性，土拍市場熱度也隨之退卻。

去年年初，中海地產(chǎn)以總價50.9億元、溢價率超過71%拍得松江三幅宅地，這一位于上海遠(yuǎn)郊的區(qū)域樓板價創(chuàng)出新高，突破3萬元/平方米。近期，該地塊所建項目“中海九峯里”推出的500余套房源卻幾乎無人問津，樓盤首開僅售出十余套。在南京、蘇州和鎮(zhèn)江等地所拿多幅高價地塊也在調(diào)控之下，銷售承壓無法入市。

一位房企高管表示，在樓市調(diào)控高壓不減的態(tài)勢之下，商品房銷售價格無法再現(xiàn)快速增長甚至還要下調(diào)，房企利潤空間難以把握。因此，不少房企盡量不通過招拍掛的形式拿高價地。

中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示，下半年以來，隨著土地供應(yīng)增多，低溢價乃至底價成交漸成常態(tài)，土地流拍數(shù)量也明顯增多。2018年11月，全國300個城市住宅類用地平均溢價率為7%，較去年同期下降15個百分點。其中，上海、寧波、天津、成都和南京等重點城市的土地成交平均溢價率同比降幅超過70%。據(jù)統(tǒng)計，今年上海成交地塊大部分以底價成交。除溢價率下行外，上海、北京、重慶、蘇州和深圳等熱點城市的地價與去年同期相比也出現(xiàn)下降。

新城控股高級副總裁歐陽捷表示，流拍地增多是土地市場回歸理性的信號。“過去20多年，地價的不斷上漲傳導(dǎo)至新房房價，進(jìn)而影響周邊二手房價格，構(gòu)成了房價不斷上漲的邏輯鏈條。地價不斷下行將引導(dǎo)消費者預(yù)期，促使房價進(jìn)一步回歸理性。”

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