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密集調(diào)控年收尾 2019年中國(guó)樓市怎么走?

來(lái)源:中國(guó)新聞網(wǎng)    2018-12-28 13:49:29

在降溫和趨穩(wěn)中,中國(guó)樓市走向2018年尾聲。上半年局部過(guò)熱與年末全面降溫的轉(zhuǎn)折背后,是再次創(chuàng)下密集記錄的房地產(chǎn)調(diào)控措施。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),2018年全年中國(guó)各地出臺(tái)調(diào)控政策約450次,相比被公認(rèn)為“調(diào)控年”的2017年多出75%。調(diào)控密集趨于頂峰,加之,宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力加大,多重因素作用下,2019年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)走向何方?

新房銷售增速回落至20年來(lái)低位

貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)指出,今年全年中國(guó)商品住宅銷售面積預(yù)計(jì)將達(dá)到14.6億平方米,同比基本持平。在住房全面商品化的20年來(lái),商品住宅銷售逐漸升至頂峰。不過(guò),新房銷售增勢(shì)出現(xiàn)終止態(tài)勢(shì)。該機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)稱,2018年,中國(guó)新房成交總額約12萬(wàn)億元人民幣,同比增加10%,增速回落至20年以來(lái)低位。特別是四季度以來(lái),全國(guó)商品住宅銷售面積逐月同比下滑,銷售疲態(tài)盡顯。

官方數(shù)據(jù)反映出類似的趨勢(shì)。今年前11個(gè)月,中國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)1.4%,銷售額同比增長(zhǎng)12.1%,增速均處于相對(duì)低位。

克而瑞研究中心副總經(jīng)理?xiàng)羁苽フJ(rèn)為,今年商品房銷售面積、金額累計(jì)同比增速已有逐步回落的態(tài)勢(shì),市場(chǎng)降溫征兆已然顯現(xiàn)。他預(yù)測(cè)稱,2019年中國(guó)商品房銷售面積或同比下跌5%左右,而房?jī)r(jià)上升背景下,商品房銷售金額仍有望微增5%以內(nèi)。

調(diào)控政策“穩(wěn)”字當(dāng)頭

21日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議繼續(xù)將“構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”作為明年重點(diǎn)任務(wù),并且重申“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”。隨后全國(guó)住房和城鄉(xiāng)工作會(huì)議又將“穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期”作為2019年工作的首要目標(biāo)。

全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任楊偉民指出,明年房地產(chǎn)調(diào)控政策沒(méi)有變,關(guān)鍵是要建立促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制,因?yàn)榉康禺a(chǎn)基礎(chǔ)性制度已經(jīng)不太適用于現(xiàn)在的形勢(shì)。

中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為,當(dāng)前部分城市房?jī)r(jià)下跌,總體仍屬于市場(chǎng)的正常調(diào)整,重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)也仍然具有充足的流動(dòng)性。應(yīng)保持政策定力,即使房?jī)r(jià)出現(xiàn)暫時(shí)性下跌,也不宜出臺(tái)剌激或鼓勵(lì)性購(gòu)房政策,避免房地產(chǎn)調(diào)控前功盡棄。但部分房?jī)r(jià)下跌的城市,可以因地制宜地調(diào)整一些不合時(shí)宜的房地產(chǎn)政策,如限售、限價(jià)等,使得房地產(chǎn)政策體系更為科學(xué)合理。

楊現(xiàn)領(lǐng)指出,今年以來(lái),中國(guó)有22個(gè)城市加碼或開啟限購(gòu)政策,17個(gè)城市實(shí)行限售政策。在政策修補(bǔ)中,調(diào)控壓力已經(jīng)達(dá)到頂峰。市場(chǎng)最敏感的房貸利率延續(xù)上升趨勢(shì),基本達(dá)到2015年以來(lái)高位。今后政策料減少對(duì)交易環(huán)節(jié)的行政管制,限價(jià)、限售乃至限購(gòu)政策可能會(huì)根據(jù)不同城市的情況作相應(yīng)調(diào)整。

明年樓市或穩(wěn)中微降

對(duì)于2019年的樓市動(dòng)向,楊科偉指出,隨著去庫(kù)存等政策逐漸退出,尤其是棚改貨幣化安置的逐步收緊,作為成交規(guī)模占比達(dá)到69%的三四線城市市場(chǎng)勢(shì)必面臨調(diào)整,尤其是一些缺乏基本面支撐、房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大的地方商品房銷售形勢(shì)不容樂(lè)觀。與此同時(shí),考慮到對(duì)沖效應(yīng)和輪動(dòng)周期,若一、二線城市限購(gòu)限貸等政策出現(xiàn)微調(diào),其銷售形勢(shì)將會(huì)好于2018年。

倪鵬飛也表示,明年樓市小幅調(diào)整是大概率事件。在沒(méi)有重大政策轉(zhuǎn)向和意外事件沖擊的情況下,總體市場(chǎng)轉(zhuǎn)向降溫通道,不會(huì)出現(xiàn)劇烈的波動(dòng)。

在當(dāng)前政策穩(wěn)定的前提下,中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜指出,2019年中國(guó)商品房銷售面積同比或?qū)⒂?%-7%左右的回落,不過(guò),總量仍然可觀,房地產(chǎn)市場(chǎng)并不悲觀。從房?jī)r(jià)來(lái)看,黃瑜認(rèn)為,2019年中國(guó)大中城市房?jī)r(jià)有望進(jìn)一步趨穩(wěn),部分之前漲幅過(guò)大的城市房?jī)r(jià)將延續(xù)調(diào)整態(tài)勢(shì),特別是熱點(diǎn)城市的二手房?jī)r(jià)會(huì)率先調(diào)整。

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