編者按：置身百年未有的時代浪潮之下，企業和人的選擇顯得尤為重要。
2023年以來，中國經濟迅速企穩和復蘇，投資、消費、出口三駕馬車在此間發揮著各自的作用，但深刻的改變已經滲透各行各業。
(資料圖)
面對變化的世界，我們應以更高視野追求更高質量的發展；那些始終保持信心、居安思危和未雨綢繆的企業，他們的體系、模式與策略，成為當下和未來制勝的關鍵。
歷經數十載傳承與創新，博鰲房地產論壇系列活動一直緊跟全局形勢，不斷革新模式與架構。故此，觀點新媒體全新策劃和推出2023博鰲特別報道系列——“有心者勝”，通過企業研讀與報道、深度采訪與交流等，傳遞信心與希望，講述企業和企業家的故事。
率先發布的“ESG篇”，將從可持續發展層面出發，觀察標志性企業在環境、社會和公司治理等維度的行動和選擇。
觀點網在國內不斷走向“碳達峰、碳中和”的宏觀背景下，ESG指數顯然已經成為房企排頭兵們又一必爭之地。
近年來，隨著環境、社會和治理問題的關注度不斷提高，越來越多投資者開始將ESG因素納入到投資決策中，監管部門也開始加強對上市公司ESG信息披露的監管要求。
目前，中國證監會和深交所、上交所等監管機構都要求上市公司披露ESG報告，但由于監管層尚未發布ESG信息披露的統一標準和規范，各企業ESG報告的質量參差不齊。
從招商蛇口的ESG報告看，該司已完成了從CSR向ESG的轉變升級。
該公司最早于2006年便開始定期披露《社會責任報告》，到了2021年完成首份《可持續發展報告》，進一步完善了報告披露的維度，展示了該企業在ESG上的投入、發展及目標。
綠建長路
最早在2005年，招商蛇口就開始推進綠色領域的工作，并且制定了相關綠建指標。
根據國家雙碳規劃要求，招商蛇口在2021年下發通知，宣布100%全面應用綠色建筑評價標準，尤其是針對2萬平米以上的大型商業項目。
據觀點新媒體了解，該司計劃到2025年新建綠色建筑占比達100%、綠色二星及以上占比達60%、北京、上海、江蘇項目100%應用超低能耗建筑。
除此之外，還對諸如裝配式項目、施工過程、商辦項目以及綠色材料的應用上，均指定了相關的階段目標。
數據來源：企業公告
從目前綠色建筑打造成果上看，招商蛇口不僅在綠色建筑數量上持續保持增進，綠色建筑等級也呈現從低星級向高星級發展的態勢。
截至2022年末，招商蛇口新增綠色建筑項目已有81個，其中新增一星、二星及三星項目占比分別為27.16%、46.91%及7.41%。新增綠建總面積為1022.21萬平米，其中高星級（二星級及以上）綠色建筑認證項目為52個，占比已經達到了所有綠色建筑的64.19%。
數據來源：企業公告、觀點指數整理
目前，招商蛇口已累計獲得綠色建筑認證項目431個，按年增加23.14%，增速較去年有所放緩，新增項目對應建筑面積5261.37萬平米，累計綠色建筑認證比66.82%。
觀點新媒體觀察到，2022年，招商蛇口在綠色建筑的超低能耗板塊有所突破。該年度完成新增超低能耗建筑17個、近零能耗建筑2個，往年這兩項數據均為0。
除此之外，該年度，招商蛇口還與商業項目租戶達成《綠色租賃公約》，要求租戶承租期和運營期內明確水消耗量、廚余垃圾產生量、能源使用量等商業管理費用的繳納方式。鼓勵商戶設置和自身運營相掛鉤的用電、用水目標。并對環保材料和節能設備的使用、廚房鼓風系統的安裝、垃圾分類、廚余處理等做出要求。
超低能耗建筑及近零能耗建筑的突破，離不開近些年對研發綠色建筑方面的投入。
根據2021年招商蛇口年報披露的數據顯示，該財年研發費用1.15億元，按年增加62.15%。其中研發投入項目涵蓋持有物業能耗能效提升研究、雙碳課題研究、裝配式住宅超低能耗技術集成及應用研究。
到了2022年，研究費用進一步增長7.98%，至1.25億元，其中不乏碳排放問題研究及高裝配率與超低能耗技術優化研究。
招商蛇口在2022財報中指出，研發費用的投入與落地，有助于住宅項目建造階段和運營階段的碳排放，并有利于推進建設近零能耗及零能耗建筑項目試點。截止該財年末，招商蛇口已獲得綠色低碳相關專利34個。
據觀點新媒體了解，該司目前新建精裝修住宅項目100%按不低于綠色建筑一星級標準設計，持有類商業、辦公、產業園區等大型公共建筑（2萬平方米以上）100%按高星級綠色建筑標準設計。
招商蛇口預計，到2025年旗下綠色建筑完成累計獲得50個LEED認證；2030年起50%新建運營的酒店項目達到最高綠色建筑等級或超低能耗要求，50%其他新建運營的項目達到最高綠色建筑等級或近零能耗要求。
追求綠建規模及綠建高星級，除了對減排技術、綠色可循環材料等方面投入研發經費外，其所帶來的成本增加也是客觀的存在的。
除此之外，綠色建筑落成后仍需要考慮持續運營、廢物再利用等同步造成的成本變化。
對此，招商蛇口在接受觀點新媒體采訪時坦言，發展綠色及可持續建筑的成本會比傳統建筑更高。
該企業指出，綠色建筑通常需要采用性能更優的材料和技術。但是，隨著技術的不斷發展和成本的逐漸降低，綠色建筑的成本將逐漸降低，并且隨著時間推移，綠色建筑的長期效益將遠遠超過傳統建筑。
另外，發展綠色及可持續建筑所能取得的減碳成效也是顯著的。
以招商蛇口在上海建設了全國首個模塊化零能耗示范建筑“璀璨城市展館”項目為觀察對象——根據介紹，該項目將模塊化建造與零能耗運維進行了深度融合，采用高效的能源系統和智能化的控制系統降低設備能源消耗量，并使用光伏幕墻、光伏空調等可再生能源，使可再生能源年產能大于或等于建筑全年全部用能的建筑，辦公樓所需要的全部電量，僅靠光伏發電就可以滿足。
招商蛇口認為，相比同類建筑，“璀璨城市展館”預計一年節省電費24.8萬元，減少二氧化碳排放量104噸，成為真正意義上的零能耗建筑，有效減少碳排放等。
綠債漫途
綠色建筑和綠色金融是相輔相成、相互促進的，綠色建筑需要大量資金支持和金融服務，而綠色金融則需要有可持續發展的投資項目，綠色建筑正是其中重要標的之一。
早期綠色金融市場發展不成熟，缺乏足夠的資金和金融機構參與，并且在融資成本與企業其他融資渠道相比也沒有較大優勢。
上述原因導致不僅綠色項目融資渠道有限，難以滿足企業的融資需求，甚至影響企業對綠色融資的驅動力不足，綠色金融受到的關注也相對較低。
相較而言，境外房企綠色債券融資活動在市場成熟度支持下更顯活躍。隨著融資成本的增加，未來房企有望充分利用存量綠色建筑去申報綠色融資，以達到降低融資成本的目的。
根據觀點指數研究院數據顯示，2021-2022年12月中旬期間，房企共發行綠色債券總額約770億元。其中2021年發行規模約600億元，2022年發行額約170億元。近兩年綠色融資總額約占房企發債總額的約6%-8%，比2019-2020年增加約3個百分點。
進入2022年，境內綠色債券發行規模飆升，但受限于房地產行業融資偏緊、綠色債券資金用途限制嚴格，發行企業以央企為主，招商蛇口也于年末發行了首期綠色中期票據。
在本次統計的監控企業中，招商蛇口雖然綠債規模上較小，但綠色建筑項目個數上僅次于綠城中國。
相較而言，港股上市房企在綠債發行上更為積極主動。
據觀察，招商蛇口目前綠債規模僅有5.5億元，與金茂、遠洋及世茂等相較甚遠，但在綠建項目數量上卻遠超這三家企業。不難看出，該司在綠債道路上仍有較大進步空間。
但是，較小的綠債規模并不能說明其在該領域的布局時間短。
早在2005年，該司就開始進行綠色建筑的探索，但一直沒有申請相關的綠色融資，究其原因就是早期的綠色金融貸款利息并不像現在這樣吸引企業。
數據來源：企業公告、觀點指數整理
東吳證券研報指出，2022年期間，綠色債券市場呈現規模增大，發行成本開始走低，利率主要處于2%-4%區間。
回看招商蛇口的情況，由于自身存在融資成本優勢，已發行的5.5億元總額、利率2.75%的綠色票據，在規模上及利率上相較已有渠道，優勢不明顯，甚至利率不如同期部分債券，頗有“吃力不討好”的感覺。
截至2022年末，招商蛇口通過發行超短債、并購中票、綠色中票累計完成公開市場融資327.2億元，其中綠色票據僅為5.5億元，占比1.68%。在眾債項中，融資成本最高3.55，最低達1.8，綠債2.75的融資成本處于中上水平。
值得一提的是，招商蛇口在對該期綠色中票的發行上，從注冊到入市起息僅用了17天，且市場認可度較高。有市場人士指出，該債券較快的完成注冊發行，說明招商蛇口對本次發行“蓄謀已久”且準備充分，已提前把流程打通。
觀點新媒體了解到，“22招商蛇口GN004”將全部用于綠色商品房項目建設，具體項目包括武漢未來中心、杭州匯港城三期、海曙金茂府、鳳麓和鳴、江心印園-一期、無錫雍榮府-全期、招商璽家園一期。
根據中票募集說明書，募投項目建筑形態以住宅為主，與普通建筑相比，募投項目涉及的七個綠色建筑項目建成后，年度可節約能耗1526.23萬kWh，折合標準煤合計4616.67噸，每年預計可減排煙塵0.34噸，減排SO21.55噸，減排NOx2.33噸，節能減排效益明顯。
總的來看，招商蛇口得益于保持較大項目開發體量所帶來的綠色建筑增量，未來在綠債發行上有望進一步切實落地。
招商蛇口也認為，綠色資產具有很大的融資功能，對于推動綠色建筑的發展也非常重要。公司已有下一期綠色債券融資計劃，后續亦將持續推動綠色債券等項目的落地。
作為觀察對象，招商蛇口綠建養成僅是房企的ESG眾生相之一，未來還有許多空間。
有心者勝 | 面對變化的世界，以更高視野追求更高質量的發展。
關鍵詞：
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