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人民網(wǎng)資料照片。(伍振國(guó)攝)

2017年，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，北京二手房成交量呈現(xiàn)大幅下滑態(tài)勢(shì)。

據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2017年全年北京二手住宅共計(jì)網(wǎng)簽136237套，同比2016年全年的272434套，減少了136197套，降幅為49.99%。這一成交量也是2015年以來(lái)這一輪樓市周期最低值。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為：“過(guò)去一年，北京樓市政策發(fā)布密度創(chuàng)造全國(guó)及北京歷史記錄，一年內(nèi)發(fā)布了近50次各種調(diào)控措施，經(jīng)過(guò)6個(gè)多月的連續(xù)樓市調(diào)控，隨著初期各種政策持續(xù)發(fā)布后，市場(chǎng)對(duì)政策逐漸適應(yīng)。隨著政策進(jìn)入平穩(wěn)周期，市場(chǎng)逐漸進(jìn)入低谷徘徊預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)將繼續(xù)在低位運(yùn)行。”

二手房市場(chǎng)“量?jī)r(jià)齊跌”

在走訪中，人民網(wǎng)記者發(fā)現(xiàn)部分中介門店成交量下滑，二手房房?jī)r(jià)降幅明顯。

“從2017年3月到現(xiàn)在，建國(guó)路以北，東三環(huán)到東四環(huán)這一片區(qū)域的二手房均價(jià)整體上算是從每平方米近8萬(wàn)元掉到了6萬(wàn)元，戶型不同價(jià)格差很多，主要看房主意愿。”北京朝陽(yáng)區(qū)一鏈家門店頗有資歷的二手房經(jīng)紀(jì)人老張對(duì)人民網(wǎng)房產(chǎn)表示。

“成交量最低的時(shí)候，我們?nèi)本╂溂议T店加起來(lái)每月成交也就不到4000套。”老張補(bǔ)充稱。

成交量大幅下滑的背后，部分區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下滑。鏈家研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，以2017年11月單月為例，北京二手房成交均價(jià)比3月累計(jì)下跌12.2%，部分區(qū)域成交均價(jià)下跌高達(dá)25%。

具體來(lái)看，以北京朝陽(yáng)區(qū)為例，2017年3月份成交均價(jià)普遍在每平方米8萬(wàn)元左右，戶型不好或者得房率低的二手房則會(huì)有小幅度的價(jià)格下沉。而現(xiàn)在，區(qū)域內(nèi)二手房成交均價(jià)在6萬(wàn)元浮動(dòng)，老房子、差戶型等成交均價(jià)則降到了5.2萬(wàn)元左右。“有些稅費(fèi)比較高的房子，比如我這個(gè)月初賣掉的一套75平方米，總價(jià)520萬(wàn)元的，業(yè)主要求買家為全款支付，為此在總價(jià)上優(yōu)惠了60萬(wàn)元。”老張舉例說(shuō)。

掛牌價(jià)的變化，則反映了賣家預(yù)期的變化。據(jù)老張介紹，2017年3月，不論房子大小，業(yè)主統(tǒng)一都把均價(jià)報(bào)在了8萬(wàn)元，而現(xiàn)在，區(qū)域內(nèi)的主流成交盤掛牌均價(jià)在7萬(wàn)元及以下，小區(qū)氛圍不好的房子，掛牌價(jià)則在6.2萬(wàn)元左右。

換房成本增加 觀望情緒濃

二手房成交量的下降也直接影響北京新房的簽約量。

據(jù)北京通州某項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)向記者表示：“目前，項(xiàng)目處于限價(jià)當(dāng)中，略高于周邊二手房的價(jià)格，購(gòu)買者大多是改善型的客戶，但是，這些改善型客戶大多都是置換房子，先賣掉老房子，在買新的。和去年情況不一樣的是，他們的房子掛牌很多也難以出售，沒(méi)有人買，購(gòu)房者都在觀望。”

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，雖然房?jī)r(jià)有所下降，但是買房的實(shí)際成本卻在增加。

“雖然均價(jià)降低了，但是首付提高了，房貸利率也比2017年3月份之前高，所以總體算下來(lái)，也沒(méi)少交錢。”吳女士對(duì)記者表示。吳女士家里在北京有一套40平的一居室，想換一套大一些的二居室或者三居室。在3月份之前，她需要交納50%的首付，現(xiàn)在首付比例變成了60%，要多拿出近100萬(wàn)的費(fèi)用，而且不能再申請(qǐng)25年以上年限的貸款。

此外，對(duì)于首次置業(yè)的人群來(lái)說(shuō)，北京首套房貸利率自2016年9月30日至今，從8.5折上調(diào)到了高于基準(zhǔn)利率5%到10%的水平。“體現(xiàn)在買房人真正花的錢上，沒(méi)有特別明顯的降幅，換房人首付多了，房貸利率高了。”吳女士稱。

專家預(yù)計(jì)：2018年二手房市場(chǎng)將持續(xù)低迷

從政策導(dǎo)向來(lái)看，北京房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)放松，在今后五年內(nèi)，北京將完成25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房供地。政府?dāng)M將通過(guò)加快房源供應(yīng)，提升建設(shè)品質(zhì)，公平合理分配，進(jìn)一步穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期。新的一年，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，促進(jìn)住房回歸居住屬性，有效推動(dòng)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行，將是市場(chǎng)的主旋律。

對(duì)于今年北京二手房市場(chǎng)的走勢(shì)，張大偉分析稱：“2018年，北京二手房市場(chǎng)成交量將持續(xù)低迷，成交量或?qū)⒗^續(xù)回落至10萬(wàn)套左右。”

從買賣雙方來(lái)看，對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期也產(chǎn)生了較大的觀點(diǎn)分化。

來(lái)自鏈家研究院的數(shù)據(jù)表明，全國(guó)有72%的經(jīng)濟(jì)人所接觸的業(yè)主預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)上漲，相對(duì)業(yè)主較強(qiáng)的看漲預(yù)期，購(gòu)房者的看漲預(yù)期稍微弱一點(diǎn)，有52%的經(jīng)紀(jì)人所接觸的購(gòu)房者，預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)上漲，有近35%的購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)將下跌。

關(guān)鍵詞： 成交量 北京 二手房