今年2月，自然資源部自然資源開發利用司要求全國22個重點城市施行“兩集中”的供地模式，22個城市包括北上廣深四個一線城市及南京、蘇州、杭州、廈門等18個二線城市。“供地兩集中”政策，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分三批次集中統一發布住宅用地招拍掛公告及組織出讓。那么，到目前為止，各城市供地規模相比往年有什么樣的變化，“兩集中”城市供地競拍熱度如何、釋放哪些信號?后續土拍市場又將如何演繹?
近年來，房地產調控政策越來越注重因城施策、綜合施策。穩地價、穩房價、穩預期，成為建立房地產調控長效機制的重要組成部分。
土地出讓開發新模式
5月15日，天津首批集中土拍收官，共有45宗地塊成交，總出讓金額為498.55億元;5月13日，深圳和廈門分別開啟了2021年的第一場土拍，分別攬金138億元和190億元;5月11日，北京千億級土地競拍落幕，北京首批集中競拍的29宗土地總出讓金額達1102.21億元，成交規劃建筑面積335.72萬平方米……
從這些城市的土拍政策及情況來看，除重慶外，“限地價+競配建/競自持”成為各地土拍政策標配。如廣州、無錫對部分觸及最高限價或配建后的地塊采取搖號;杭州大多數地塊達到最高限價后競自持;北京則在達到最高限價及配建后，通過高標準商品住宅建設方案評選決定最終競標者;重慶盡管未實施限地價政策，但部分地塊地價款支付時間和溢價率掛鉤，溢價率超過50%地塊需在一個半月內付清全部地價款。上海新公布的宅地出讓“限價競價”規則顯示最高報價一般限定為起始價的110%。
從拿地保證金來看，除無錫保證金為20%至30%，其他城市均為20%。除正常繳納20%保證金外，杭州首次試點“托底保證金”規則，即預公告階段，競買人可以辦理預申請手續，按本宗地出讓起價的10%繳納預約申請保證金(最高不超過5000萬元)，獲取拍地資格;若未通過預申請，則需正常繳納20%保證金。
“這一輪土拍標志著‘限地價、競配建’成為土地出讓新模式，甚至是標配。此模式既能保障開發商獲得一定利潤，限價政策又能執行下去，還能完成政府目標。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。
“近期舉辦集中土拍的城市表現來看，城市間土拍熱度分化明顯，如杭州、重慶以及北京等城市首場集中土拍熱度居高，同時也有部分城市如長春等土拍現場表現較為冷淡。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄對中國商報記者表示，“這反映出在‘供地兩集中’新政下，房企拿地的重點和態度，對于城市基本面良好以及住宅地塊較為稀缺優質的城市或區域房企持長期看好。”
房企多線“作戰”有壓力
集中用地無疑對房企資金要求更高，開發商需要調整銷售節奏，確保在供地前儲備大量資金。從當前拍賣的城市來看，很多房企都是多線“作戰”，同時參與了多個城市的眾多地塊的爭奪，拿地較多的龍頭房企如萬科、融創、保利、華潤和招商，他們在四五個城市均有斬獲，資金壓力不言而喻。
“這時候房企資金能力將起到關鍵的決定作用，資金雄厚的房企在拿地選擇上更加具有優勢，從本輪北京集中土拍來看，中頭部房企以及央企國企成為最大贏家。同時，房企聯合拿地現象成為重要趨勢。”陳霄說。
在此背景下，聯合拿地或成常態，比如，在參與本次北京集中土拍的50余家房企中，有37個以聯合體的形式出現。
克而瑞研究中心認為，開發商在項目開發過程中各有分工，一方面可減輕資金壓力，同時計入各自業績;另一方面，也可以避免惡性競爭哄抬地價。特別是對于中小房企而言，只能通過合作拿地的方式參與拿地，未來，規模房企與中小型房企的差距預計將進一步拉開。
穩地價穩市場信號強烈
穩住地價，房價就難脫韁。近年來，房地產調控政策越來越注重因城施策、綜合施策。穩地價、穩房價、穩預期，成為建立房地產調控長效機制的重要組成部分。
陳霄表示，集中供地不僅對地方有了約束，同時開發商拿地也變得更加理性，房子的大量入市，也會緩解市場需求壓力，為住房供應帶來穩定預期，利于實現穩地價、穩房價、穩預期的政策目標。
近期，多地出臺土地政策提出，應穩定增加居住用地，保障租賃住房供應比例，“兩集中”政策逐步實施。廣州提到在“限地價”“競配建”“競自持”基礎上，增加配建的租賃住房面積，在未來可能會在全國進行實施。寧波提出，優化房價地價聯動出讓模式，住宅用地限房價出讓范圍從市五區擴大到市六區;完善住宅用地出讓機制，試行“限房價、限地價、競自持租賃住房”等方式競價。合肥提出，保障10%的租賃住房供地。
另據央行發布的今年第一季度中國貨幣政策執行報告明確，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度。
對于土拍后市如何，平安證券預計，后續批次集中供地或有所降溫，首先，隨著融資端收緊效應逐步顯現，政策加碼下樓市降溫，資金端影響或逐步傳遞到投資端;其次，后續批次地塊大概率無法實現年內銷售，貢獻銷售業績;再次，考慮首批供地部分城市土拍熱度較高，不排除后續各地持續完善土拍政策為地市降溫。各城市、區域經濟及樓市基本面的差異，預計土拍市場熱度仍將存在差異。(記者 彭婷婷)
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