近日，北京市住建委、發改委等四部門聯合印發《關于進一步推進非居住建筑改建宿舍型租賃住房有關工作的通知》(以下簡稱《通知》)，進一步推進非居住建筑改建宿舍型租賃住房，鼓勵其改建項目業態混合兼容，促進產業融合和新業態發展。在明確對非居住建筑改建宿舍型租賃住房工程加強監督管理的同時，相關支持政策也被提及。
此外，《通知》出臺后，北京存量商辦物業是否有了新出路、租賃市場的租金是否會產生波動等熱點話題備受業內關注。
鼓勵“非改租”和業態兼容
非居住建筑改建(以下簡稱“非改租”)宿舍型租賃住房是指具有一定規模、不動產權(房屋所有權)證(或建設工程規劃許可證)證載用途為辦公、商業、旅(賓)館、廠房、倉儲等非居住類型的現有存量建筑，由實施主體按照有關要求對其進行裝修改建，經政府有關部門驗收后，面向周邊單位員工或從事基本公共服務人員提供的宿舍。
近年來，職住失衡的現象在北京部分區域已逐漸凸顯。隨著城市戰略空間布局的改變，北京亦莊、懷柔科學城、通州副中心等區域都提出了職住平衡的需求。《通知》提出，非居住建筑改建宿舍型租賃住房應重點分布在商務區、科學園區、產業園區、交通樞紐等重點功能區周邊以及合理通勤圈交通樞紐周邊區域。同時，根據周邊需求，允許同一建筑物內分區域改建為宿舍型租賃住房和公寓型租賃住房，其中宿舍型租賃住房建筑面積比例不少于50%。
具體來看，《通知》提及，鼓勵宿舍型租賃住房改建項目業態混合兼容，同一項目內可兼容多種功能，租賃住房、研發、辦公、商業等用途可混合利用，促進產業融合和新業態發展。在監督管理方面，《通知》將非居住建筑改建宿舍型租賃住房工程納入建設工程安全質量監督范圍，并且要求各區加強運營監管，對于違規違法行為給予處置。
有效破解職住分離
在業內人士看來，本次新規的發布，或將在一定程度上緩解北京市的職住失衡現狀。貝殼研究院高級分析師黃卉對《中國消費者報》記者表示，一般來說，非居住建筑改建為租賃住房普遍面臨改建范圍模糊、建造標準限制較多、審核手續復雜、缺乏流程指引等問題，除了加強監管、嚴禁以租代售以及提供常規的資金支持、實行民水民電等政策支持外，此次《通知》還有不少亮點體現。
具體來看，其一，明確定義非居住建筑改建宿舍型租賃住房，劃定了清晰的“工/商改租”范圍界限;其二，明確了運營期間的改建項目在被征收時，項目應獲得補償的權益，保障了項目的運營權益;其三，強調選址要求，重點解決突出的職住平衡矛盾;其四，允許項目在確保安全的情況下，突破現行的結構、消防等建造規范，項目改造有標可依;其五，細化了改建程序并設置聯席會議，簡化了變更手續、縮短審核周期;其六，允許同一建筑內分區改建藍領、白領公寓，能夠更好地滿足周邊不同類型的租客需求。“該文件對當前‘非改租’項目落地過程中的主要難點均做了針對性的約束、規范和突破，有利于盤活閑置存量的資源，更好地緩解城市職住平衡的問題。”黃卉表示。
據了解，近年來，除北京外，還有一些城市也出臺了鼓勵非住宅改建居住用途房屋的相關政策。
2017年，南京出臺了《南京市住房租賃試點工作方案》，主要鼓勵國有企業廠房、商業辦公樓改建為租賃用房，通過國有企業對非住宅類用房改建，從而在保證居住安全性的情況下，提高這部分物業使用效率。同一年，廣州出臺了《加快發展住房租賃市場工作方案》，鼓勵市場化的租賃企業參與到老舊社區、城中村、廠房的改造中，緩解市場的租賃矛盾。
巴樂兔研究院分析指出，北京租賃政策向來以規范、控制為宗旨，此次《通知》的出臺表明北京市已開始有針對性地解決租賃市場的問題，是一次分人群、分用地的積極嘗試。特別對于一二線城市未來是否能幫助藍領和龐大的“長尾人群”解決租房貴的問題，有著非常重要的意義。
存量商辦探尋去化新思路
自2017年“3·26商辦限購政策”出臺以來，北京商辦用房的成交量驟然降至冰點，商辦用房大量積壓。
諸葛找房數據研究中心分析師陳霄對《中國消費者報》記者表示，目前商辦改造項目面臨著一定的現實難題。商辦改造存在技術上的改造難度，由于商住與民住在水、電設施配置上不完全相同，因此，在建筑完工后水電更改難度較大。另外，改造需要投入的成本不低，且租賃回報率不高，資金回籠的時間較長，開發商更偏向出售，而如果地段、配套等條件不佳，改造后出租難度也較大。“商辦改造項目，一方面需要前期改造的政策支持，另一方面，后期還需相應的監管、規范政策相配套。”陳霄認為，《通知》激起了業內對北京存量商辦出路的探討。
合碩地產機構首席分析師郭毅也指出，該政策的積極信號是，城市管理者們重視北京商辦市場目前存在的一些問題，在積極尋找破題的思路與解決的可能性。
北京市此次政策除了提出“符合條件的改建項目可申請使用中央財政補貼資金”外，更提出“納入全市政策性住房建設籌集計劃的宿舍型租賃住房改建項目，運營期間相對應的土地視同城鎮居住用地管理，租賃住戶使用水、電、氣、熱執行居民價格”。
短期內對租金影響不大
“非改租”在一定程度上能夠擴大北京市場的租賃房源供應，那么市場租金水平是否有可能會被拉低?多位接受《中國消費者報》記者采訪的行業人士均表示，新規短期內對租賃市場的租金水平影響有限。
陳霄分析指出，總的來說，由于符合改造的商辦項目有限，并非所有的非居住建筑均可改建成宿舍型租賃住房，符合指標條件的方可申請改建，在一定程度上限制了改建的規模，不會出現大批量的改建產品涌入市場;并且相關改造在實施上也有諸多難度，預計短期內對租金水平影響不會太大。
那么，對于持有非居住建筑房源的房地產開發企業而言，持有期間的資金壓力將如何緩解?
同策研究院分析師陳舒認為，針對正規持有房源的開發商來說，抵押貸、經營貸等融資渠道一直保持暢通，企業可以通過各種方式獲得融資，以緩解資金壓力。他還表示，非居住建筑改建宿舍型租賃住房的開發商，可以通過發展其他業務板塊來分擔資金壓力。“相信進一步的配套政策，在接下來也會隨之出臺。”
作為目前北京分散式長租公寓市場的代表企業，自如相關負責人認為，在“非改租”新規之下，精細化的運營管理極為重要，這既是企業應對市場風險的有效措施，也是優化客戶居住體驗的根本所在。(記者孫蔚)
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