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穩樓市更進一步 土儲專項債發行或提速

來源:經濟參考報    2025-05-31 18:33:06

  近日,專項債助力土地收儲的進程顯著加快。據深交所公告顯示,2025年寧波市土地儲備專項債券(一期、二期)5月28日上市交易,發行總額達43.39億元。此前,浙江省已先后發行多個土地儲備專項債券,資金用途涵蓋新增土地儲備及閑置土地回收等領域。業內人士分析指出,這一系列動作背后預示著土地儲備專項債券發行已進入加速階段,也是推動房地產市場持續止跌回穩的一個重要發力點。

  2025年以來,與中央部委加快落實專項債收儲政策同步推進,地方主管部門發布土地收儲計劃的速度逐月加快。據克而瑞研究中心統計顯示,截至5月27日,已有171個城市發布收儲計劃,合計收儲金額達3918億元,明確涉及收儲宅地規模6565公頃。

  和眾匯富統計發現,從地域上看,全國31個省區市中,已有23個公示擬使用專項債收購存量土地情況。其中,廣東省公示擬收儲總金額超650億元,居全國第一;河南、福建兩省公示金額均超300億元。各城市中,鄭州市表現突出,擬收儲金額達173.5億元,收儲用地面積超500萬平方米,均居各城市首位;西安、惠州擬收儲金額超100億元。

  從城市能級來看,收儲規模更多地集中在三四線城市。就已公布土地屬性的地塊清單來看,三四線城市擬收儲5437公頃,占比達到84%,合計收購總價1659億元,占比為74%。

  克而瑞研究中心研究員馬千里表示,2025年,房地產行業正式進入去庫存的關鍵時期。在保證市場活力、保障符合“好房子”新規用地出讓規模的政策導向下,住宅用地出讓規模進一步下降的空間已較為有限。在此背景下,加快行業庫存盤活的核心路徑,更需依賴庫存收儲機制的有效推進。

  馬千里表示,目前來看,各地土地潛在庫存分化明顯,重慶、鄭州、沈陽等地亟須加快土地收儲速度。其中,重慶的潛在庫存規模達到2286公頃。此外,鄭州、沈陽、長春、常州等城市也在1000公頃以上,優化潛在庫存面臨巨大挑戰。據其測算,若上述收儲全部落地,相當于為2025年樓市去庫存加速54%。

  今年以來,新增專項債對房地產領域的支持力度顯著增強,其中,土地儲備專項債成為主要增長點。5月20日,2025年浙江省土地儲備專項債券(一期)(二期)(三期)連發,合計發行總額191.87億元,資金將用于杭州、溫州、嘉興、湖州、麗水等10個城市的70個項目。5月8日,2025年福建省土地儲備專項債券(一期)正式上市,發行規模149.64億元。其中,土地儲備項目51個,金額為139.91億元。

  中指研究院政策研究總監陳文靜分析,土地專項債加速落地意義非凡。一方面,有利于緩解地方政府和房地產企業的流動性和債務壓力。通過發行土儲專項債,可將城投公司閑置土地轉化為現金流,城投公司出售閑置土地獲得的資金可用于城中村改造等項目,在政策性銀行貸款支持下,推動相關工程落地。另一方面,有助于盤活閑置土地,優化土地供應結構。

  不過,當前專項債發行進度與市場預期仍存在差距。東方金誠首席宏觀分析師王青表示,從實際發行來看,截至5月25日,土儲專項債共發行1236億元,約占同期總發行量的8.4%,較一季度的7.7%進度有所加快,但與公示金額仍有較大差距。

  “土地儲備專項債是今年拓寬專項債發行使用范圍,穩妥化解地方債務風險,推動房地產市場持續性止跌回穩的一個重要發力點。”王青指出,考慮到當前收儲的存量土地主要由城投平臺持有,加大收儲力度是緩解城投平臺流動性壓力、推動房地產市場止跌回穩的重要舉措。后續要更好發揮土儲專項債作用,需優化相關配套政策,打通收儲堵點,加快收儲落地節奏。預計下半年專項債收購存量土地節奏會繼續加快,收購額度也有上調空間。

  “下半年土地儲備專項債發行規模有望進一步擴容。”馬千里也認為,盡管目前土地專項債在收儲土地上已取得一定成果,但實際發行規模與公示規模相比仍不足。但他表示,5月初央行下調政策利率0.1個百分點,有望進一步降低各地發債成本。預計更多城市將借鑒浙江、福建等地經驗,明確存量土地收購價格標準,加快專項債券發行節奏,進一步改善土地市場供求關系,促進房地產市場平穩健康發展。

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穩樓市更進一步 土儲專項債發行或提速

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