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樓市“小陽春”的另一面

來源:證券時報    2023-04-11 08:34:38

【環宇雜談】


(資料圖)

廣州當前的二手房市場呈現出剛需絕對主導,換房動力不足,高端需求逆勢增長的局面。

李宇嘉

一季度過去了,樓市迎來久違的“小陽春”。筆者所在的廣深地區,近期樓市紅紅火火。比如,廣州一季度新房成交1.92萬套,同比增長18.2%,3月單月成交9800套,同比增長85%。一季度,深圳二手住房成交量同比增長122%。3月份,深圳二手住宅+新房住宅+人才房共成交了10815套,接近去年全年20%的交易量,當月二手住房交易量(4002套)創近2年新高。

但是,我和中介小哥聊天,對方一直在講,統計數據和微觀體感不一樣。不管是新房市場售樓現場咨詢量、單盤認購量,還是二手房市場帶看量、帶看轉定(金)量,都在下行。比如,2月中下旬以來,廣州新房購房咨詢量環比連續6周下降;3月廣州單盤平均認購25套,環比下降21%;3月廣州單盤平均來訪量292組,環比下降16%,同比下降18%。

而且,即便成交量在上升,但價格趨勢讓人有點懵。根據貝殼數據,3月份廣州新房漲價項目占比減少,降價項目占比增加,開發商促銷的態勢明顯。3月份,廣州掛牌在售的二手住房,當月下調價格的房源占比高達28.1%,比1月份的23%和2月份的5%有明顯增長。深圳也是如此,雖然二手房成交量一路走高,但3月全市掛牌均價再度回到下降區間,環比下跌0.6%。

筆者看了一下,上海也是如此。3月份上海二手房成交了近2.4萬套,這個數字是2021年8月以來的最高成交,也是近20個月來首次破2萬套。但是,周度成交數據呈現逐月減少的態勢,從2月底的5800套/周降至3月底的4700套/周,4月首周的數據顯示一季度同比兩位數的漲幅已經明顯收窄。上海房產中介的數據也顯示,近期帶看、下定等微觀指標都在往下走。

這到底是怎么回事呢?筆者認為,一季度交易數據亮麗,很大程度上是積累的需求集中釋放,主要包含三類需求,一是剛性需求,比如這幾年疫情導致結婚對數下降,疫情后婚房需求增長;二是因去年疫情肆虐而被耽擱的需求,既有剛需,也有換房需求。近期剛需積極入市買房,帶動換房需求活躍了起來;三是因上下積極紓困樓市,預期改善也創造了一部分需求。

但現在看,需求后勁并不足。究竟是什么原因?我們先看看二手房市場,因為商品房總量供應足夠大的情況下,存量市場能否激活,關系到整個商品房市場能否保持良性循環和交易活躍。以廣州為例,一季度廣州二手房交易中,總價在300萬以下的房源成交占比達到65.7%,而600萬以上的房源成交占比只有9.6%,中間300-600萬的房源交易占比24.7%。

相比2021年,300萬以下房源成交占比下降0.9個百分點、300-600萬房源成交占比下降2個百分點,而600萬以上占比則增長2.9個百分點。若將這三部分分別看作剛性需求、改善性需求和高端需求的話,廣州當前的二手房市場無疑呈現出剛需絕對主導,換房動力不足,高端需求逆勢增長的局面。問題是,高端需求是小眾群體,支撐樓市體量要靠剛需和改善。

這幾年,疫情沖擊疊加經濟結構調整,剛需和改善人群比較受傷,而房價還在歷史高位徘徊,這就是剛需和換房占比下滑或被擠壓的原因。同時,剛需和改善人群對價格非常敏感。筆者調研發現,2月份樓市交易有所活躍之后,2月下旬以來就有開發商取消折扣優惠或提價,也有業主提高掛牌價,盡管變動幅度并不大,但對剛需下定和成交的影響卻非常大。

于是,新房市場重回優惠促銷主導。更重要的是,現在各個城市二手房掛牌量都在創新高,相比去年一季度平均增長30%左右,二手房去化的速度趕不上新增掛牌的速度。同時,這幾年熱點城市調控轉向供給側,供地增加帶動新房供應也呈現放量態勢,比如近年來深圳新房供應就比5年前增長40%多。很多新房項目在售價格比周邊二手房中的“次新房”還要低。

為了獲得更好去化,新房以維持對二手房價格“倒掛”的優勢促銷,導致二手房需求被分流,二手房業主不得不調低掛牌價。同時,掛牌的二手房,房齡在15-20年的占比至少50%,賣相差,業主也不得不降價銷售。這就是近期商品房市場的場景。總結來看,剛需和改善對價格敏感,收入支撐不足,而房源選擇太多,開發商和業主促銷姿態明顯,需求就難以接續起來。

(作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員)

本報專欄文章僅代表作者個人觀點。

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